北京疫情下居家辦公和寫字樓辦公的對比
作者：101空間設計 時間：2022-11-11 12:55
1 寫字樓辦公市場承壓但尚能保持平穩
2021年新冠疫情防控常態化，經濟活動持續恢復。雖然在下行趨勢和疫情影響下，2020年寫字樓物業出租率和租金整體有所下滑，但得益于2021年上半年整體形勢的利好以及從業者積極的運營，全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項數據較2020年同期穩步回升。在寫字樓竣工面積（即新增供應）方面，2021年上半年的新增供應量與前2年基本持平，但在2021年經濟恢復及寫字樓需求加速釋放的預期下，市場壓力較上年有所緩解。2021年新開工面積較2020年同期下降15%，與2019年上半年相比，更是大幅下降，顯示出市場未來供應將趨于退潮，行業未來幾年內將進入穩定期。市場銷售方面，2021年上半年全國寫字樓銷售面積較2020年同期增長10%，但與2019年上半年相比仍有差距。
2 成本優勢和新冠疫情推動移動辦公擠壓寫字樓辦公空間
美國作為移動辦公的先行者和實踐者，在新冠疫情出現前，有14%的勞動力移動工作。然而，隨著疫情持續，該比例擴大至約40%。在年收入超過10億美元的公司中，68%的公司計劃縮減寫字樓辦公空間以節約開支，即使新冠疫苗廣泛接種，這些大型公司向移動工作模式轉變的趨勢也不會停止[6]。在國內，由于防疫和身體原因，2021年上半年有33%的辦公室工作者長期“在家”移動辦公[4]，這意味著企業可以相應減少寫字樓辦公面積。以北京市為例，對員工采用寫字樓辦公模式時企業的租賃費用、部分員工采用移動辦公模式時企業的移動辦公支出費用、企業可退租辦公面積比例、企業可節約成本比例進行分析和推算。甲級寫字樓辦公租賃費用主要包括租金、物業費、網絡費；移動辦公支出費用主要包括OA安裝維護費、網絡費、筆記本電腦購置費。用公式表達為
：寫字樓辦公年租賃費用（最低）＝最低面積×（租金單價＋物業費）＋網絡費 （1）
寫字樓辦公年租賃費用（最高）＝最高面積×（租金單價＋物業費）＋網絡費 （2）
移動辦公年支出費用（最低）＝OA安裝維護費＋網絡費（3）
移動辦公年支出費用（最高）＝OA安裝維護費＋網絡費＋筆記本電腦購置費 （4）。
式（1）~式（4）內各項定義和數據來源見表1。企業可退租辦公面積比例最低為北京升級防疫管控措施時限制的一般企業人員到崗率；以北京就業居民人均日加班時間與 8 小時工作時間的比例為額外工作量，在額外工作量需要移動辦公員工回到辦公室完成的情況下，計算企業最高可退租辦公面積比例，如式（5）、式（6）所示。
企業可退租面積比例（最低）＝北京防疫管控根據寫字樓辦公年租賃費用、移動辦公年支出費用以及企業可退租面積比例，企業可節約成本比例用式（7）和式（8）表達：
企業可節約成本比例（最低）＝[寫字樓辦公年租賃費用（最低）– 移動辦公年支出費用（最高）]×企業可退租面積比例（最低）÷寫字樓辦公年租賃費用（最低） （7）
企業可節約成本比例（最高）＝[寫字樓辦公年租賃費用（最高）– 移動辦公年支出費用（最低）]×企業可退租面積比例（最高）÷寫字樓辦公年租賃費用（最高） （8）
將表1各項數據分別代入式（1）~式（8），得到2021年一季度企業在北京甲級寫字樓的年租賃費用為2.44萬 ~5.59萬元/人；若部分員工使用云OA 進行移動辦公，則企業移動辦公支出費用僅為0.38萬~1.38萬元/人；企業可退租辦公面積比例平均為 25%~28%。2021 年一季度北京甲級寫字樓平均租金單價較疫情前2019年第四季度下跌20%[8]，與本文推算的企業可退租辦公面積比例接近。因此，租金單價下跌引起的租賃費用減少可能在很大程度上達到了寫字樓企業客戶可通過退租辦公面積節約的成本額度，從而在短期內降低到崗率（5）企業可退租面積比例（最高）＝1–（1–移動辦公員工比例）×（1＋加班時間÷8）（6）了很多客戶由于員工移動辦公而退租部分辦公面積的需求，對于穩定2021年上半年的寫字樓空置率起重要作用。經推算，部分員工移動辦公可以為企業節約的成本比例為11% ~ 26%，說明移動辦公模式在成本控制上具有明顯優勢，新冠疫情或將持續推動移動辦公擠壓寫字樓辦公空間。
3 移動辦公促進寫字樓辦公變革
疫情的常態化對企業工作和員工生活帶來持續影響，寫字樓是否完善地配備移動辦公所需設備、軟件和IT基礎設施，越來越成為客戶們所關注的重點。要求寫字樓加快數字化運營改造，包括提高互聯網設備質量和通量、升級軟件設施和配備云平臺工具等，以應對疫情帶來的移動辦公變化，提高對企業客戶的吸引力。而寫字樓數字化運營改造，必然增加商業地產公司對寫字樓的支出費用，在北京的甲級寫字樓企業客戶中，互聯網和金融企業使用的寫字樓占這兩地總吸納面積的 54%，是寫字樓最大租戶。因此，寫字樓可以與數字化程度高、有OA系統需求的互聯網、金融企業展開合作，借助企業客戶的技術與資金優勢，加快數字化運營改造，從而為企業客戶提供更加優質的服務，實現雙贏。
此外，移動辦公無法取代面對面辦公帶來的近距離感和協作感，居家工作對于常年坐辦公室的員工需要時間適應。居家工作的人也可能會感到壓力，因為居家辦公的代價是長時間的工作，更多的在線會議，以及工作和個人生活之間界限模糊。因此，大多數公司未來或將采用“現場＋移動”的混合辦公模式。這意味著辦公室將進行改造，為團隊會議創造更多空間。
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